Hofcafé zu Büros umbauen?

Vor fünf Jahren ist Ihnen die Umnutzung wahrscheinlich auf der Rechtsgrundlage des § 35 Abs. 4 BauGB erteilt worden. Die Auflage, dass Sie die Gaststätte nicht verpachten und nicht erweitern dürfen sowie die weitere Auflage, dass die Einnahmen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb immer höher sein müssen als die Einnahmen aus der Gastronomie, sind damals ohne Rechtsgrundlage erteilt worden. Nach § 35 Abs. 4 BauGB hätte man Ihnen die Baugenehmigung ohne derartige Auflagen erteilen müssen.

Sie sollten gemäß § 44 Verw­VerfG den Antrag stellen, dass die Baugenehmigungsbehörde feststellt, dass der damalige Verwaltungsakt (Baugenehmigung) hinsichtlich der Nebenbestimmungen teilnichtig ist. An der Feststellung haben Sie insofern ein Interesse, weil nur so gewährleistet ist, dass Sie die weitere Nutzung des gastronomischen Betriebes aufrechterhalten können, auch für jenen Zeitraum, in dem Sie die Landwirtschaft aufgeben oder die Gewinne zurückgehen. Lehnt die Baugenehmigungsbehörde Ihren Antrag ab, sollten Sie Rechtsmittel einlegen.

Wenn Sie die gastronomisch genutzten Räume in Büroräume umwandeln wollen, müssten Sie abermals einen Bauantrag bzw. einen Antrag auf Änderung der Nutzung stellen. Die Zulässigkeit eines derartigen Vorhabens richtet sich dann nicht mehr nach § 35 Abs. 4 BauGB, sondern nach § 35 Abs. 2 BauGB.

§ 35 Abs. 4 Ziffer 4 BauGB regelt lediglich die Umnutzung von bisher landwirtschaftlich genutzten Gebäuden. In Ihrem konkreten Fall wollen Sie jedoch ein sonstiges Vorhaben (Gastronomiebetrieb) umwandeln in Büroräume. Einen derartigen Anspruch könnten Sie aus § 35 Abs. 2 BauGB ableiten. Darin heißt es: „Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.“

Da der gastronomische Betrieb ebenfalls ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB ist, müsste Ihrem Antrag insofern stattgegeben werden, da Sie lediglich die Nutzungsart eines sonstigen (gewerblich genutzten) Bereiches ändern wollen und deshalb kaum öffentliche Belange entgegenstehen können.